Sprawozdawczość księgowa i regulacyjna dotycząca praw do obsługi kredytów hipotecznych

17.02.2021
Category: Każdym Razem

Rachunkowość dla bankowości hipotecznej

Prawa do obsługi kredytów hipotecznych

Wydany w styczniu 2012 r

Bankowość hipoteczna obejmuje stosunkowo wyrafinowane działania finansowe, w tym tworzenie instrumentów pochodnych, zabezpieczenia i zawiłości obsługi kredytów hipotecznych.

W rezultacie rozliczanie tych działań jest stosunkowo złożone. Księgowość dotyczy:

  1. Zobowiązania blokujące stopy procentowe
  2. Terminowa sprzedaż kredytów hipotecznychPożyczki zamknięte przeznaczone do sprzedażyPrawa do obsługi kredytów hipotecznychNiniejsza biała księga dotyczy wymogów księgowych i regulacyjnych dotyczących praw do obsługi kredytów hipotecznych. Nasz dokument towarzyszący dotyczy wymogów związanych z blokadą stóp procentowych, zobowiązań do sprzedaży kredytów hipotecznych typu forward oraz zamkniętych kredytów przeznaczonych do sprzedaży.

    Prawa do obsługi kredytów hipotecznychPrawidłowe rozliczanie i raportowanie aktywów do obsługi kredytów hipotecznych jest określone w FASB ASC 860-50. Paragraf 860-50-25-1 FASB ASC (Przeniesienia i obsługa – Obsługa aktywów i zobowiązań) stanowi, że jednostka powinna ująć składnik aktywów lub zobowiązanie z tytułu obsługi za każdym razem, gdy zobowiązuje się do obsługi składnika aktywów finansowych poprzez zawarcie umowy o obsługę w którakolwiek z następujących sytuacji:

    1. Przeniesienie przez podmiot obsługujący któregokolwiek z poniższych, jeżeli spełnia to wymogi rachunkowości sprzedaży – całego składnika aktywów finansowych, grupy całych aktywów finansowych lub udziału w całym składniku aktywów finansowych, w którym to przypadku jednostka przekazująca ujmuje składnik aktywów obsługujących lub zobowiązanie z tytułu obsługi związane wyłącznie ze sprzedanymi udziałami.
    2. Nabycie lub przejęcie obowiązku obsługi, który nie dotyczy aktywów finansowych podmiotu obsługującego ani jego skonsolidowanych jednostek stowarzyszonych.Instytucja jako podmiot obsługujący pożyczki otrzymuje korzyści z obsługi, w tym określone w umowie opłaty za obsługę, część odsetek od aktywów finansowych, opłaty za zwłokę i dochód pomocniczy, oraz ponosi koszty obsługi aktywów.

      Oczekuje się, że korzyści z obsługi przewyższają „odpowiednią rekompensatę. Jeśli tego nie zrobią, instytucja ma obowiązek obsługi. Obsługę aktywów i zobowiązań należy zgłosić oddzielnie. W wydanym wcześniej przewodniku wdrażania FASB 140 stwierdza się, że „odpowiednia rekompensata jest określana przez rynek i jest oparta na określonych opłatach za obsługę i innych korzyściach wymaganych na rynku w celu wykonania usługi.

      Wilary Winn uważa, że ​​wartość godziwa obsługi opiera się na danych wejściowych poziomu 2. Zgodnie z paragrafem 820-10-35-48 FASB ASC „Poziom 2 dane wejściowe obejmują:

      1. Ceny notowane dla podobnych aktywów lub pasywów na aktywnych rynkach
      2. Ceny notowane za identyczne aktywa lub zobowiązania na rynkach, które nie są aktywneDane wejściowe inne niż ceny notowane, które są obserwowalne dla składnika aktywów lub zobowiązania (na przykład stopy procentowe i krzywe dochodowości obserwowalne w powszechnie notowanych odstępach czasu, zmienności, szybkości przedpłat, dotkliwość strat, ryzyko kredytowe i stopy niewykonania zobowiązania)Dane wejściowe potwierdzone przez rynekUważamy, że dane wejściowe użyte do wyceny praw do obsługi są albo obserwowalne (szybkości przedpłat, koszty obsługi, krzywe forward, stopy niewykonania zobowiązania i dotkliwość strat), albo mogą być potwierdzone (stopy dyskontowe).

        Aktywa do obsługi należy początkowo wykazywać według wartości godziwej. Czynności serwisowe należy następnie zmierzyć jedną z następujących dwóch metod:

        1. Metoda amortyzacji: Amortyzuj składnik aktywów do obsługi proporcjonalnie do i przez okres szacowanego dochodu z obsługi netto (metoda poziomu dochodu) i oceniaj aktywa obsługujące pod kątem utraty wartości w oparciu o wartość godziwą na każdy dzień sprawozdawczy.
        2. Metoda wyceny według wartości godziwej: wycena aktywów do obsługi w wartości godziwej na każdy dzień sprawozdawczy i wykazanie zmian wartości godziwej aktywów do obsługi w zyskach w okresie, w którym nastąpiły zmiany.Więcej informacji można znaleźć w paragrafie 860-50-35-1 FASB ASC.

          Chociaż metoda wartości godziwej jest metodą preferowaną przez FASB, Wilary Winn zaleca, aby instytucje, które nie zabezpieczają swoich portfeli finansowo, pozostawały przy metodzie amortyzacji w celu zminimalizowania zmienności zysków. Zwracamy uwagę, że można dokonać różnych wyborów dla różnych klas usług i że instytucja może podjąć nieodwołalną decyzję o późniejszej wycenie klasy aktywów do obsługi według wartości godziwej na początku dowolnego roku podatkowego .

          Poniżej przedstawiono uproszczony miesięczny rachunek zysków i strat dla pożyczki w wysokości 100 000 USD w miesiącu po jej sprzedaży. Opłata za obsługę wynosi 25 punktów bazowych, dochód pomocniczy 25,00 USD rocznie, wartość transakcji płynnej szacuje się na 2,06 USD (średnie saldo na rachunku escrow 825 USD przy 0,75% odsetek), a koszty obsługi 65 USD na pożyczkę. Aktywa do obsługi są amortyzowane zgodnie z metodologią poziomu dochodu.

          Paragraf 860-50-50-2 FASB ASC określa zwiększone wymagane ujawnienia dotyczące obsługi aktywów i zobowiązań.

          Niezależnie od metody wybrane instytucje muszą ujawnić:

          1. Podstawy kierownictwa do określenia klas obsługi aktywów i zobowiązań.
          2. Opis ryzyk nieodłącznie związanych z obsługą aktywów i zobowiązań oraz, o ile ma to zastosowanie, instrumentów stosowanych w celu ograniczenia wpływu zmian wartości godziwej obsługiwanych aktywów i zobowiązań na rachunek zysków i strat.Kwota określonych w umowie opłat za obsługę, opłat za zwłokę i opłat dodatkowych za każdy okres, za który prezentowane są wyniki, w tym opis, gdzie każda pozycja jest wykazana w rachunku zysków i strat.Ilościowe i jakościowe informacje na temat założeń stosowanych do oszacowania wartości godziwej (na przykład stopy dyskontowe, przewidywane straty kredytowe i szybkość przedpłat).Metoda amortyzacji

            Paragraf 860-50-35-9 FASB ASC wymaga, aby MSR były stratyfikowane i raportowane według co najmniej jednej dominującej charakterystyki ryzyka, która obejmuje „stopę procentową, rodzaj kredytu, wielkość kredytu, datę udzielenia, okres i położenie geograficzne. Instytucje powinny świadomie wybierać przedziały stratyfikacji, ponieważ zysk w jednym przedziale nie może być wykorzystany do wyrównania utraty wartości w innym. Ponadto stanowczo odradza się wprowadzanie zmian w zespołach, gdy zostaną one utworzone.

            Najlepszym sposobem pomiaru utraty wartości jest poziom kredytu i jest on wykazywany w warstwie o dominującej charakterystyce ryzyka. Istnieje różnica pomiędzy przejściową utratą wartości, która jest rozliczana w formie odpisu, a „inną niż przejściowa i trwałą utratą wartości, które wymagają bezpośredniego odpisu. Zwracamy uwagę, że tymczasowa rezerwa na utratę wartości może zostać obniżona do zera, jeżeli rynkowe stopy procentowe następnie wzrosną, a tym samym wzrośnie również wartość praw do obsługi kredytów hipotecznych.

            Informacje wymagane w przypadku wybrania przez instytucje metody amortyzacji są następujące:

            1. Dla każdej klasy aktywów i zobowiązań związanych z obsługą, działalność w bilansie aktywów obsługujących i działalność w bilansie zobowiązań z tytułu obsługi (w tym opis, gdzie zmiany wartości bilansowej są wykazywane w rachunku zysków i strat za każdy okres jakie wyniki operacji są prezentowane), w tym między innymi:
              1. Równowaga początku i końca
              2. Zwiększenia (poprzez zakup aktywów do obsługi, przejęcia obowiązków serwisowych i zobowiązań serwisowych, które wynikają z przeniesienia aktywów finansowych)ZbyciaAmortyzacjaZastosowanie odpisu aktualizującego do korekty wartości bilansowej aktywów obsługującychInne niż tymczasowe upośledzeniaInne zmiany wpływające na bilans i opis tych zmian Dla każdej klasy aktywów i zobowiązań obsługujących wartość godziwą ujętych aktywów i zobowiązań związanych z obsługą na początek i na koniec okresu.Charakterystyka ryzyka bazowych aktywów finansowych wykorzystywanych do stratyfikacji uznanych aktywów przeznaczonych do obsługi na potrzeby wyceny utraty wartości zgodnie z paragrafem 860-50-35-9 FASB ASC.Działalność według klas w zakresie odpisów aktualizujących z tytułu utraty wartości aktywów służących do obsługi – w tym salda początkowe i końcowe, łączne naliczone dodatki i odzyskane kwoty przypisane do operacji oraz łączne odpisy aktualizujące odpis – za każdy okres, za który prezentowane są wyniki działalności.Metoda wyceny do wartości godziwej

                Alternatywnie, instytucje mogą zdecydować się na późniejszą wycenę składnika aktywów do obsługi metodą wartości godziwej. Stosując tę ​​metodę, instytucja wycenia składnik aktywów do obsługi w wartości godziwej na każdy dzień sprawozdawczy i wykazuje zmiany wartości godziwej aktywów do obsługi w zyskach w okresie, w którym nastąpiły zmiany.

                Informacje wymagane w przypadku, gdy instytucje wybierają metodę wartości godziwej, są następujące:

                1. Dla każdej klasy aktywów i zobowiązań związanych z obsługą, działalność w bilansie aktywów obsługujących i działalność w bilansie zobowiązań z tytułu obsługi (w tym opis, gdzie zmiany wartości godziwej są wykazywane w rachunku zysków i strat za każdy okres jakie wyniki operacji są prezentowane), w tym między innymi:
                  1. Równowaga początku i końca
                  2. Zwiększenia (poprzez zakup aktywów do obsługi, przejęcia obowiązków serwisowych i zobowiązań serwisowych, które wynikają z przeniesienia aktywów finansowych)ZbyciaZmiany wartości godziwej w okresie wynikające z:
                    1. Zmiany danych wejściowych do wyceny lub założeń zastosowanych w modelu wyceny
                    2. Inne zmiany wartości godziwej i opis tych zmian Inne zmiany wpływające na bilans i opis tych zmian Wymogi regulacyjne dotyczące obsługi pożyczekAgencje bankowe oczekują, że instytucje zaangażowane w operacje związane z obsługą kredytów hipotecznych będą stosować założenia rynkowe, które są rozsądne i możliwe do uzasadnienia przy szacowaniu wartości godziwej obsługiwanych aktywów . Instytucje finansowe powinny porównywać swoje oszacowania wartości godziwej z publikowanymi cenami hurtowymi, przepływowymi i codziennymi cenami obsługi, aby zapewnić, że ich założenia dotyczące wyceny są rozsądne i spójne z przyjętymi na rynku.

                      Międzyagencyjne doradztwo w zakresie bankowości hipotecznej wskazuje również, że instytucje finansowe powinny zapewnić uwzględnienie następujących kwestii.

                      Doradztwo wymaga kompleksowych standardów dokumentacji wszystkich aspektów bankowości hipotecznej, w tym aktywów związanych z obsługą kredytów hipotecznych. Instytucje finansowe powinny uzasadnić i zweryfikować początkowe wartości bilansowe przypisane prawom do obsługi kredytów hipotecznych oraz podstawowe założenia wyceny. Proces walidacji powinien porównać rzeczywistą i przewidywaną wydajność.

                      Modele wyceny powinny opierać się na realistycznych szacunkach odpowiedniej rekompensaty, przyszłych przychodów, szybkości przedterminowej spłaty, kosztów obsługi rynku, stóp niespłacania kredytów hipotecznych i stóp dyskontowych. Wartości godziwe powinny opierać się na cenach rynkowych i założeniach wyceny opartych na zasadach rynkowych. Agencje zachęcają instytucje do uzyskiwania okresowych wycen od osób trzecich przez wykwalifikowanych specjalistów rynkowych w celu potwierdzenia wartości godziwej ich praw do obsługi kredytów hipotecznych oraz do aktualizacji modeli wewnętrznych.

                      Instytucje powinny porównać rzeczywiste miesięczne przepływy pieniężne brutto z modelowymi przepływami pieniężnymi, aby lepiej zrozumieć wartość ekonomiczną swoich praw do obsługi.

                      Zmiany założeń wyceny powinny być przeglądane i zatwierdzane przez kierownictwo oraz, w stosownych przypadkach, przez radę dyrektorów.

                      Instytucje powinny zapewnić, aby modele finansowe stosowane w całej firmie do obsługi kredytów hipotecznych, w tym wyceny, zabezpieczania i ustalania cen, były porównywane, a także aby różnice między uzyskanymi wartościami były identyfikowane, wspierane i uzgadniane.

                      Istnieją jeszcze dwa zalecenia dotyczące modelowania dla instytucji finansowych, pozostające przy metodzie amortyzacji. Instytucje finansowe powinny zapewnić, że:

                      1. Podstawą amortyzacji kosztów jest szacowany pozostały okres przychodów z tytułu obsługi netto skorygowany o przedpłaty; i
                      2. Utrata wartości jest rozpoznawana terminowo.Istnieją również wymogi dotyczące działań zabezpieczających w zakresie bankowości hipotecznej, systemów informacji zarządczej i audytu wewnętrznego.

                        Wymogi dotyczące sprawozdawczości regulacyjnej

                        Ponadto istnieją trzy wymagania dotyczące raportowania zgłoszeń FFIEC związane z MSR:

                        1. Pozostające do spłaty saldo kwoty głównej sprzedanych pożyczek należy wykazać w załączniku RC-S pozycja 11A oraz RC-S Memoranda pozycja 2a
                        2. Wartość księgową utrzymanej obsługi wykazano w RC-M, Memoranda, pozycja 2aSzacunkowa wartość godziwa utrzymanej obsługi została wykazana w RC-M, Memoranda, pozycja 2a (1).Kwota obsługiwanych aktywów, które można włączyć do kapitału Tier 1, jest ograniczona do mniejszego z następujących 100% kwoty zgłoszonych aktywów obsługowych, 100% kapitału Tier 1 lub 90% wartości godziwej obsługi. Ilość „niedozwolonej obsługi jest raportowana w RC-R 9a.

                          Wymagania dla NCUA 5300 są następujące:

                          1. Opłaty za obsługę są uwzględnione w przychodach pozaodsetkowych – str. 5 wiersz 12.
                          2. Koszty obsługi pożyczki są uwzględnione w pozycji Koszty pozaodsetkowe – str. 5 wiersz 24.Łączną kwotę pierwszych kredytów hipotecznych sprzedanych na rynku wtórnym od początku roku wykazano w załączniku A – wiersz 16.Kwota kredytów na nieruchomości sprzedanych, ale obsługiwanych przez kasę (kwota obsługi kredytu w dolarach) jest zgłaszana w załączniku A – wiersz 18.Wartość księgowa MSR jest podana w załączniku A – wiersz 19. Źródła

                            FASB ASC 860-50-35-3d

                            Doradztwo międzyagencyjne dotyczące działalności w zakresie bankowości hipotecznej – luty 2003 r., Badanie dotyczy ust. 1

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy